Cập nhật Dự thảo Nghị quyết mới về thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ghi nhận mức tăng giá đáng kể, đặc biệt tại phân khúc căn hộ chung cư, khả năng tiếp cận nhà ở của người lao động đang trở thành một vấn đề đáng quan ngại. Xu hướng này thể hiện rõ nét tại các khu đô thị lớn. Cụ thể, tại Thủ đô Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², trong khi tại Thành phố Hồ Chí Minh dao động quanh mức 90 - 100 triệu đồng/m², mức giá thậm chí còn cao hơn đáng kể tại các khu vực trung tâm[1]. Trong khi đó, thu nhập bình quân của người lao động năm 2025 chỉ đạt khoảng 8,31 triệu đồng/tháng, tương đương gần 100 triệu đồng/năm.[2]

Với mặt bằng giá và mức thu nhập nêu trên, việc sở hữu một căn hộ tối thiểu khoảng 35 m² (giá từ khoảng 3,5 tỷ đồng) cũng đòi hỏi người lao động tích lũy trong hàng chục năm (khoảng 34 năm), chưa kể chi phí sinh hoạt và biến động giá nhà theo thời gian. Điều này cho thấy khoảng cách đáng kể giữa thu nhập và giá nhà, qua đó làm suy giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm lao động có thu nhập trung bình.

Trong bối cảnh đó, ngày 25/2/2026, Bộ Xây dựng có Văn bản số 2222/BXD-QLN đã gửi lấy ý kiến Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (“Dự thảo Nghị quyết”).

Dự thảo Nghị quyết được xây dựng nhằm thúc đẩy phát triển loại hình nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tiễn của thị trường. Đáng chú ý, Dự thảo Nghị quyết đưa ra nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Bên cạnh đó, cơ chế này còn được kỳ vọng góp phần ổn định thị trường bất động sản, bảo đảm an sinh xã hội và hỗ trợ duy trì ổn định kinh tế vĩ mô.

Nội dung chính của Dự thảo Nghị quyết tập trung vào việc thiết lập các cơ chế, chính sách mang tính thí điểm để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (“NOTMGPH”), cụ thể như sau:

1. Yêu cầu đối với dự án và loại hình nhà ở

Về yêu cầu đối với dự án, dự án NOTMGPH phải bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đáp ứng các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng theo quy định hiện hành.[3]

Về loại hình nhà ở, tại các thành phố trực thuộc trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, NOTMGPH phải được phát triển dưới hình thức nhà chung cư. Riêng đối với các khu vực còn lại, loại hình nhà ở có thể được linh hoạt lựa chọn theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng thực trạng tại địa phương.[4]

2. Giá bán, giá thuê mua NOTMGPH

Chủ đầu tư NOTMGPH được quyền quyết định giá bán hoặc giá thuê mua tương tự như chủ đầu tư nhà ở xã hội (“NOXH”) theo Nghị quyết 201/2025/QH15.[5]

Việc xác định giá bán phải bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí hợp pháp và lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư.[6] Đồng thời, chủ đầu tư cần lưu ý‎ rằng‎, sau khi công trình được đưa vào sử dụng, chi phí đầu tư xây dựng phải được kiểm toán, quyết toán. Nếu giá theo kiểm toán, quyết toán thấp hơn giá đã ký hợp đồng với người mua, người thuê mua thì chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch. Trường hợp nếu giá kiểm toán, quyết toán cao hơn thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch.[7]

Quy định giới hạn lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án NOTMGPH được xem là một công cụ quan trọng nhằm kiểm soát mặt bằng giá và định hướng lại kỳ vọng lợi nhuận trên thị trường bất động sản.

Trên thực tế, theo báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết, biên lợi nhuận gộp thường dao động ở mức 40 - 50%, trong khi biên lợi nhuận ròng đạt khoảng 18 - 25%. Mức lợi nhuận tương đối cao này cho thấy giá bán sản phẩm trên thị trường hiện đang được thiết lập theo hướng tối đa hóa lợi nhuận, ngay cả trong bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng. Điều này góp phần khiến giá nhà trên thị trường duy trì ở mức cao và khó giảm[8].

Trong bối cảnh đó, việc áp dụng trần lợi nhuận 15% đối với NOTMGPH có thể mang lại một số tác động tích cực về mặt lý thuyết. Quy định này góp phần hạn chế động cơ đẩy giá từ phía chủ đầu tư, qua đó hỗ trợ kiểm soát giá bán ở mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua. Đồng thời, cơ chế này cũng tạo ra sự khác biệt rõ ràng giữa phân khúc NOTMGPH và nhà ở thương mại (“NOTM”) thông thường, định vị NOTMGPH như một phân khúc có biên lợi nhuận “hợp lý” thay vì tối đa hóa lợi nhuận.

Tuy nhiên, mức lợi nhuận bị khống chế cũng có thể ảnh hưởng đến mức độ hấp dẫn của phân khúc này đối với doanh nghiệp, đặc biệt khi so sánh với các dự án bất động sản thương mại thông thường có biên lợi nhuận cao hơn đáng kể. Do đó, hiệu quả thực tế của quy định này sẽ phụ thuộc lớn vào việc các ưu đãi đi kèm (như các chính sách về đất đai, tín dụng, đầu tư) có đủ để bù đắp và duy trì động lực tham gia của nhà đầu tư hay không.

3. Chính sách về đất đai và đầu tư xây dựng

Quỹ đất dành cho việc phát triển NOTMGPH có thể được triển khai trên nhiều loại đất khác nhau, bao gồm:[9]

(i) Đất được Nhà nước giao để xây dựng NOTM để bán, cho thuê mua, cho thuê;

(ii) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng NOXH;

(iii) Các loại đất thuộc trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm thực hiện dự án NOTM thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất;

(iv) Đất của tổ chức, cá nhân để xây dựng NOTMGPH.

Việc bố trí quỹ đất để phát triển NOTMGPH được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở nhu cầu nhà ở thực tế của địa phương.[10] Dự thảo Nghị quyết cũng nêu rõ giá đất của dự án tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.[11]

Đáng chú ý, dự án NOTMGPH được thực hiện thông qua cơ chế “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu đối với dự án”, qua đó rút ngắn đáng kể quy trình triển khai dự án. Ngoài ra, trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư được áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án NOXH theo quy định tại Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH.[12]

4. Các ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án

Dự thảo Nghị quyết đưa ra một số cơ chế ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc NOTMGPH, cụ thể:

(i) Dự án không phải bố trí quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án;[13]

(ii) Đối với việc huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân và hình thức huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam, chủ đầu tư có thể huy động vốn mà không cần có quyết định giao đất, cho thuê đất;[14]

(iii)            Dự án được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NOTM thông thường.[15]

Bên cạnh các cơ chế trên, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể ban hành các chính sách hỗ trợ bổ sung để phù hợp với điều kiện và nhu cầu phát triển nhà ở tại địa phương.[16]

5. Giao dịch NOTMGPH

Theo Dự thảo Nghị quyết, đối tượng được mua hoặc thuê mua NOTMGPH là cá nhân trong nước.[17] Quy định này đồng nghĩa với việc tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được sở hữu loại hình nhà ở này như đối với NOTM thông thường.[18]

Đồng thời, mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn NOTMGPH từ chủ đầu tư trong dự án.[19]

Ngoài ra, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và đảm bảo nhà ở được phân bổ đúng đối tượng có nhu cầu, bên mua hoặc thuê mua không được chuyển nhượng lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán đầy đủ tiền mua hoặc thuê mua[20]. Chính sách này có cách tiếp cận tương đồng với cơ chế đang được áp dụng đối với NOXH.[21]

Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là Dự thảo Nghị quyết hiện không còn quy định hạn chế việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở như đối với NOTM thông thường. Quy định này trước đây từng được đề cập tại phiên bản Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng trình Chính phủ vào tháng 10/2025, trong đó có nội dung liên quan đến phát triển NOTMGPH.[22]

Nhìn chung, Dự thảo Nghị quyết thể hiện định hướng rõ ràng của Chính phủ trong việc thúc đẩy phát triển phân khúc NOTMGPH thông qua việc thiết kế đồng bộ các cơ chế, chính sách thí điểm. Đặc biệt, các ưu đãi dành cho nhà đầu tư được kỳ vọng sẽ tạo động lực thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường, gia tăng nguồn cung, qua đó góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở trong bối cảnh khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, một số nội dung liên quan đến điều kiện giao dịch và cơ chế kiểm soát vẫn cần tiếp tục được làm rõ để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả trong quá trình triển khai.

[1] Nam Phong (2025), Giá chung cư Hà Nội tăng quá cao, nhà đầu tư ồ ạt chuyển hướng, Báo Lao động, truy cập ngày 18/3/2026: <https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-chung-cu-ha-noi-tang-qua-cao-nha-dau-tu-o-at-chuyen-huong-1609343.ldo>

[2] Vũ Tuân (2025), Thu nhập bình quân của người lao động năm 2025 đạt 8,31 triệu đồng/tháng, Báo VNExpress, truy cập ngày 18/3/2026: <https://vnexpress.net/thu-nhap-binh-quan-cua-nguoi-lao-dong-nam-2025-dat-8-31-trieu-dong-thang-4999569.html>

[3] Dự thảo Nghị quyết – Điều 6.1

[4] Dự thảo Nghị quyết – Điều 6.2

[5] Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được Quốc hội thông qua ngày 29/5/2025, có hiệu lực từ ngày 01/6/2025 (“Nghị quyết 201/2025/QH15”) – Điều 8.1

[6] Dự thảo Nghị quyết – Điều 7.1

[7] Dự thảo Nghị quyết – Điều 7.2

[8] Lục Giang (2025), Lợi nhuận của chủ đầu tư - một phần ẩn trong giá nhà cao ngất ngưởng, Báo Lao động, truy cập ngày 18/3/2026: <https://laodong.vn/kinh-doanh/loi-nhuan-cua-chu-dau-tu-mot-phan-an-trong-gia-nha-cao-ngat-nguong-1580119.ldo>

[9] Dự thảo Nghị quyết – Điều 3.2

[10] Dự thảo Nghị quyết – Điều 3.1

[11] Dự thảo Nghị quyết – Điều 3.3

[12] Dự thảo Nghị quyết – Điều 4.1

[13] Dự thảo Nghị quyết – Điều 5.1, Điều 5.2

[14] Dự thảo Nghị quyết – Điều 5.3

[15] Dự thảo Nghị quyết – Điều 5.4

[16] Dự thảo Nghị quyết – Điều 5.5

[17] Dự thảo Nghị quyết – Điều 8.1

[18] Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 (“Luật Nhà ở 2023”) – Điều 8.1 (c)

[19] Dự thảo Nghị quyết – Điều 8.1

[20] Dự thảo Nghị quyết – Điều 8.2

[21] Luật Nhà ở 2023 – Điều 89.1 (d)

[22] Dự thảo Nghị quyết số 66/2025/NQ-CP về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản  – Điều 4.3

Nguyễn Đức Anh: Luật sư Cộng sự Cao cấp, Dentons Luật Việt
Trần Nguyễn Thùy Duyên: Luật sư Tập sự, Dentons Luật Việt
Dương Ngọc Ánh: Trợ lý Luật sư, Dentons Luật Việt

Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không cấu thành ý kiến tư vấn pháp lý, hay thiết lập mối quan hệ luật sư và khách hàng. Quý độc giả không nên sử dụng nội dung bài viết như sự thay thế cho tư vấn pháp lý từ luật sư. Dentons Luật Việt không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào phát sinh từ việc sử dụng hoặc dựa vào nội dung bài viết này. Vui lòng liên hệ: bd.vietnam@dentons.com để được tư vấn phù hợp.