Một số quy định mới về Hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 2025

Trong bối cảnh hệ thống pháp luật tại Việt Nam không ngừng được hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và hội nhập, Luật Xây dựng 2025 được Quốc hội ban hành ngày 10/12/2025, có hiệu lực vào ngày 01/7/2026 (“Luật Xây dựng 2025”) đã đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ hợp đồng xây dựng. Một trong những điểm đáng chú ý của đạo luật này là việc làm rõ hệ thống pháp luật áp dụng đối với hợp đồng xây dựng, qua đó giải quyết những tranh luận kéo dài giữa việc áp dụng Bộ luật Dân sự 2015 hay Luật Thương mại 2005. Bên cạnh đó, Luật Xây dựng 2025 cũng cụ thể hóa khái niệm sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản, đồng thời lần đầu tiên ghi nhận giá trị pháp lý của bồi thường thiệt hại định trước và bổ sung quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Những thay đổi này không chỉ góp phần nâng cao tính thống nhất của hệ thống pháp luật mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ thể trong việc đàm phán, thực hiện và quản lý rủi ro hợp đồng xây dựng.

1. Luật áp dụng cho Hợp đồng xây dựng

Trước đây, khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 quy định: “Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.” Việc xác định hợp đồng xây dựng là một loại hợp đồng dân sự đã làm phát sinh nhiều tranh cãi trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đặc biệt liên quan đến việc xác định luật điều chỉnh giữa Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Thương mại 2005. Một vấn đề quan trọng được đặt ra là: Liệu hợp đồng xây dựng có bản chất là hợp đồng dân sự hay hợp đồng thương mại, nhất là trong trường hợp các bên đều có mục đích sinh lợi? Tranh luận này đã được phản ánh trong nhiều nghiên cứu và thực tiễn xét xử, tiêu biểu là Dự thảo Án lệ số 06/2024 liên quan đến việc xác định luật áp dụng đối với hợp đồng xây dựng. Theo nội dung Án lệ, Tòa án phải áp dụng quy định của pháp luật xây dựng để giải quyết; trường hợp pháp luật xây dựng không có quy định thì áp dụng quy định Bộ luật Dân sự để giải quyết. Tuy nhiên, dự thảo án lệ này chưa bao giờ được thông qua.

Luật Xây dựng 2025 đã có bước tiến quan trọng trong việc giải quyết vấn đề này. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 4 Luật Xây dựng 2025 có quy định: “Những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định cụ thể tại Luật này thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự.”

Theo đó, có thể nhận thấy xu hướng hiện nay là xác định hợp đồng xây dựng về bản chất pháp lý gần với hợp đồng dân sự, thay vì hợp đồng thương mại. Cách tiếp cận này không chỉ góp phần tháo gỡ các vướng mắc, mâu thuẫn trong thực tiễn xét xử trước đây mà còn tạo ra cơ sở pháp lý thống nhất cho việc giải quyết tranh chấp, qua đó giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng xây dựng.

2. Định nghĩa sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng

Theo Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng được quy định là những sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Đồng thời, Bộ luật này cũng ghi nhận cơ chế thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản (Điều 420 Bộ luật Dân sự), cho phép các bên yêu cầu đàm phán lại hợp đồng hoặc yêu cầu Tòa án can thiệp để sửa đổi, chấm dứt hợp đồng khi điều kiện thực hiện hợp đồng bị thay đổi nghiêm trọng.

Trên cơ sở các nguyên tắc chung này, Luật Xây dựng 2025 đã có bước cụ thể hóa quan trọng tại Điều 13 khi lần đầu tiên liệt kê các trường hợp được xem là sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng như thiên tai, dịch bệnh, tình trạng khẩn cấp, đình công, hoặc các điều kiện địa chất bất thường không thể lường trước, v.v. So với quy định mang tính khái quát của Bộ luật Dân sự, cách tiếp cận của Luật Xây dựng 2025 cụ thể hơn, giúp các bên trong hợp đồng xây dựng dễ dàng nhận diện và áp dụng trong thực tiễn khi xảy ra các sự kiện.

Tuy nhiên, Luật Xây dựng 2025 đồng thời khẳng định rằng việc xác định các sự kiện này vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự. Điều này cho thấy Luật Xây dựng không tách rời mà kế thừa và cụ thể hóa khung pháp lý chung của pháp luật dân sự, nhằm đảm bảo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Về hệ quả pháp lý, khi xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, các bên trong hợp đồng xây dựng có cơ sở để thực hiện các cơ chế linh hoạt hơn như điều chỉnh, sửa đổi hoặc tạm dừng và chấm dứt hợp đồng.

3. Công nhận việc bồi thường thiệt hại định trước

Bồi thường thiệt hại định trước (liquidated damages) là một cơ chế quen thuộc trong thông lệ hợp đồng xây dựng quốc tế, bao gồm cả các mẫu hợp đồng của FIDIC. Theo cơ chế này, các bên được quyền thỏa thuận trước một khoản tiền bồi thường mà một bên có thể nhận được đối với những thiệt hại xảy ra do hành vi vi phạm hợp đồng của bên kia¹, mà không cần chứng minh thiệt hại thực tế tại thời điểm vi phạm.

Trước khi Luật Xây dựng 2025 được ban hành, pháp luật Việt Nam chưa có quy định thừa nhận giá trị pháp lý của bồi thường thiệt hại định trước, dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Trong thực tiễn, đã có trường hợp Tòa án không công nhận hiệu lực của thỏa thuận về bồi thường thiệt hại định trước, thiệt hại được bồi thường phải được tính toán dựa trên thiệt hại thực tế và trực tiếp theo quy định của Điều 303 Luật Thương mại 2005². Tuy nhiên, cũng đã có bản án với cách tiếp cận khác khi diễn giải cơ chế bồi thường thiệt hại định trước thành phạt vi phạm theo Luật Thương mại 2005³.

Điều 86 Luật Xây dựng 2025 đã đánh dấu bước thay đổi quan trọng khi lần đầu tiên ghi nhận giá trị pháp lý của cơ chế bồi thường thiệt hại định trước trong hợp đồng xây dựng. Cụ thể, khoản 2 Điều 86 quy định việc bồi thường thiệt hại có thể được xác định theo các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm. Cách tiếp cận này tiệm cận hơn với thông lệ quốc tế và giảm sự phụ thuộc vào nghĩa vụ chứng minh thiệt hại thực tế. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định này trên thực tế vẫn cần được làm rõ thêm thông qua các văn bản hướng dẫn, ví dụ như cách giải thích tiêu chí xác định mức thiệt hại định trước như thế nào là “tương ứng” với nghĩa vụ bị vi phạm.

4. Bổ sung quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng

Điều 83 của Luật Xây dựng 2025 quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng là quy định hoàn toàn mới. Trước đây, nội dung này chưa được ghi nhận ở Luật Xây dựng mà được quy định tại Điều 16 Nghị định 37/2015/NĐ-CP. Theo đó, bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng được định nghĩa là việc bên nhận thầu thực hiện một trong các biện pháp đặt cọc, ký quỹ hoặc bảo lãnh nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời gian thực hiện hợp đồng.

Theo quy định mới hiện nay, không chỉ bên giao thầu có quyền yêu cầu bên nhận thầu áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, mà bên nhận thầu cũng có quyền yêu cầu bên giao thầu áp dụng biện pháp bảo đảm đối với nghĩa vụ thanh toán. Cách tiếp cận này góp phần tăng cường tính ràng buộc và tính khả thi của hợp đồng, đồng thời bảo đảm sự cân bằng hơn về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ hợp đồng xây dựng.

Nhìn chung, Luật Xây dựng 2025 đã góp phần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý đối với hợp đồng xây dựng theo hướng rõ ràng và nhất quán hơn. Các quy định mới không chỉ giúp tháo gỡ những vướng mắc trong thực tiễn trước đây mà còn tiệm cận hơn với thông lệ quốc tế trong lĩnh vực xây dựng. Trong bối cảnh đó, các chủ thể tham gia hợp đồng xây dựng cần chủ động rà soát, điều chỉnh các điều khoản hợp đồng, đồng thời cập nhật kịp thời các quy định liên quan nhằm bảo đảm tuân thủ và quản trị rủi ro một cách hiệu quả.

https://vksquangngai.gov.vn/boi-thuong-uoc-tinh-ban-chat-va-su-tuong-quan-voi-cac-che-dinh-tuong-tu-trong-phap-luat-viet-nam-1927.html ↩
Bản án số 03/2024/KDTM-PT ngày 23/8/2024.↩
Quyết định giám đốc thẩm số 15/2016/KDTM-GĐT ngày 07/9/2016.↩

Dentons Luật Việt chân thành cảm ơn và ghi nhận những đóng góp của Luật sư Cộng sự Cao cấp Dương Thị Cẩm Chơn, Trợ lý Luật sư Dương Ngọc Ánh và Phạm Thanh Thủy trong việc thực hiện bài viết này.

Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin chung và không cấu thành ý kiến tư vấn pháp lý, hay thiết lập mối quan hệ luật sư và khách hàng. Quý độc giả không nên sử dụng nội dung bài viết như sự thay thế cho tư vấn pháp lý từ luật sư. Dentons Luật Việt không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào phát sinh từ việc sử dụng hoặc dựa vào nội dung bài viết này. Vui lòng liên hệ: bd.vietnam@dentons.com để được tư vấn phù hợp.